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跳水女皇伏明霞退役后就一直过着低调简居的生活，而他的丈夫前财政司司长梁劲松尽管曾经身居高位也乐得和妻子做一对神仙眷侣，过安闲自在的生活。不过，近日，受邀出席“亚布力中国企业家论坛第十七届年会”的梁锦松发表的关于解决香港房价问题的一番言论让文不韬格外的重视。关于香港房价，梁锦松先生是这么说的：梁锦松表示香港人均住房面积只有16平方米，有一半的房子少于47平方米。研究称，中等家庭18年不吃不喝才能买47平方米的房子，所以现在年轻人和父母住在一起的情况越来越多。在谈到解决高房价的问题时，梁锦松分析称，香港仍有66%的土地处在闲置中，其中很多是公园、绿地，政府应该拿出一部分土地增加公共房屋的建设，用合适的方式卖给市民，“要把一部分财富转移给年轻人，比如把公共房屋用成本价卖给他们，我觉得这是一个挺好的方法”。梁锦松先生是土生土长的香港人，而且曾任香港财政领域最高级别的长官，对香港事务的熟悉和权威性毋庸置疑，所以梁先生所说的话应该引起我们的足够重视。从梁先生的观点中，我们可以提炼出两点解决香港地产高房价办法，第一增加土地供应；第二把公屋以成本价卖给市民。梁先生提出的这两点如果能够切实有效的落实，那么很可能会让香港居民居者有其屋，不过文不韬很不好意思的说或许这两点看似简单的办法，落实起来困难重重。先说第一点，增加土地供应。在我们的传统印象里，香港很挤，人口密度很大，从道理上来讲应该是土地稀缺的城市，然而实际就像梁锦松先生所言，香港并不是想象中的缺地少土，而是有近7成的土地处于闲置中。香港地图，来源于谷歌地图香港的土地有多丰富从香港全貌图就能略知一二。根据谷歌地图可见，绿色区块是大量未被开发的绿地，而灰色区块则是香港目前主要的生活、工业和交通用地，很明显绿色区块占据了绝大多数。那么为什么这么多可以利用的土地一直没有被有效的开发和利用，从而解决香港居民的住房问题呢？这里面原因就很多了。文不韬在这里主要说几点：第一点算是历史遗留问题。香港目前的土地发展规划采取的是法定图则制度，简单地说就是人为的把区域内的土地按照不同的用途进行划分，并严格按照功能划分进行开发。法定图则，尽管从名义上来说是根据法规或者说准则来开发土地，可实际情况是回归之前，英国人为了抬高地价，从居民手中攫取最大利益，把大量土地归为严禁开发的郊野公园，留给居住用地仅仅一小部分，这就造成随着时间的推移，可用于住宅建设的土地越来越少。至于说为什么现在的香港政府不突破之前的约束，加大郊野用地的开发，这又涉及到第二点，也就是香港居民的反应。我们知道香港是比较健全的法制社会，实行的法制基本上延续英美海洋法系，从很多报道或者电视节目中我们知道英美海洋法系想要通过一项法案会常常耗费大量的时间，这是因为法案的通过必须征得广泛的社会和不同利益团体的认同，然后进行大量的表决和审议才行，一旦有某一个刺头或者“钉子户”存在，那么法案延宕的概率极大。在香港，土地问题恰好是一个老大难问题，总会有团体出来搅局，比如一些环保人士认为开发绿地会破坏香港自然的生态环境、饮水安全等，令香港的下一代失去未来的美好家园；而一些背后有人撑腰的人士则是为了反对而反对，尽管无理，却合乎法度。另外还有一点或许也不容忽视。我们知道香港尽管地方不大，但是却聚集了大量的地产商，其中李嘉诚、李兆基为首的四大地产商是个中翘楚。由于香港采取联系汇率制度，资本流动几乎完全开放，因此不存在货币超发引起的土地价格上涨情况，因而香港地产商自然的就被香港民众认为是房价上涨的主要推手。从土地的角度出发，香港民众的想法确实不是没有道理，因为据调查，政府规划的住宅用地绝大多数被四大地产商所得，而四大地产商在获得土地之后采取的是缓慢开发的策略，尽量延长开发周期，无论有意无意，其结果是新房供给十分有限，事实上造成了房价的上涨。综上，香港政府常常是有心无力，不能比较自在的推行土地供应政策，及时拿出大量土地，地产商的开发行为也难以用行政力量进行干预。所以，香港政府不得不采取谨慎的用地政策。被逼无奈的香港政府甚至把填海当成主要供应土地的一种方式。据资料显示香港目前靠填海获得的土地约占现有总土地面积的6%；如果刨除近7成的郊野地区，那么填海用地的比例将提高到20%。接下来再来说第二点，就是把公屋以成本价卖给居民。公屋制度是香港政府为了解决低收入家庭的居住问题而专门推出的一套廉价房租住体系，相较于一般的私人住宅租金，公屋的租金价格仅为其七分之一左右。目前公屋提供了香港居民45%左右的住房。公屋拿来出租尚可，但是如果想以成本价卖到居民手中这就很有难度了。香港政府可能面临的困难如下：根据最新的统计香港是亚洲建筑成本最高的城市。据李兆基前几年的的说法，香港的建筑成本为每平方尺3000港元；2015年郑家纯表示，香港平均每尺的成本达到4000元。一平方米约合10.76平方尺，由此按照李兆基的说法计算一平方米房价是32280港元；按郑家纯的说法计算每平米43000港元。那么居住在公屋里的低收入家庭的收入是多少？2013年香港政府曾经公布了一条所谓“贫困线”，家庭月收入低于1.43万即被视作贫困；另外，2013年根据香港政府对居民收入的统计绝大多数家庭的收入是低于2万的。所以，即使是政府用成本价格，可能也会有很多人买不起房子。第一，及时成本价收入水平较低的居民也不见得能买得起。关于香港的房屋成本这里多说一句，除了最基本的土地成本以外，建筑业劳动力成本高企可能或许是更为重要的原因。文不韬记得去年有个段子，读书再多不如去香港做建筑工人。说实话这真不是戏谑，而是事实。香港社会老龄化情况十分严重，而年轻人主要向往服务业对于以劳动力为主的建筑业情绪淡泊，两方面因素造成建筑业劳动力极度匮乏。根据香港建造商会秘书长谢子华的说法，目前香港有1.25万个建筑岗位找不到人，岗位的空缺率过去两年从13%升至18.6%。供不应求导致建筑业蓝领们的公司水平水涨船高。从下表可以看出2016年~2017年建筑业工资收入的增长水平远远高于香港的GDP增速。那么人工成本能占到建筑成本的多少呢？根据香港最大建筑公司金门建筑行政总裁何安诚的看法，人工成本可能会达到建筑成本的35%！香港最大建筑公司金门建筑行政总裁何安诚表示：“这种情况是不可持续的。”他补充称，人口结构的变化使得劳动力成本占建筑成本总额的比例可能达到“巨大的”35%，高于3年前的20%-25%。第二，香港政府需要土地收入。如果香港政府靠金融等服务产业能够获取足够的财政收入，那么就能够腾出手来最大限度的利用手里的土地，以最实惠的价格给居民创造居住条件。然而目前来说，香港政府还不太具备这个条件。根据香港财政司司长曾俊华在《库房收支知多少》中的言论，土地收入占到香港政府收入的15%。15%看似绝对比例不太过分，可是如果把这部分全然去除，那么香港政府可能就比较难做了。2016-17年度香港政府预计有701亿元盈余，其中土地收入880亿，换言之，如果没有土地收入香港政府将面临近200亿元的赤字。经过文不韬的一番分析，或许列位看官会有所领悟，香港的房价问题可能远比想象的复杂，其解决难度绝对不亚于我们内地。香港的房价问题如果真要解决，那么以下四点或许不得不做：1、达成全社会对于增加土地供应的广泛共识，最大限度减少土地开发的阻力；2、协调大企业的商业行为，让企业利益和居民利益相互协调；3、加强年轻人的职业价值观念培养，让更多的年轻人认识到从事建筑业的好处，从而增加建筑业劳动力供应，进而降低建筑业成本。当然，如果能够更多的从内地引进建筑业工人效果会更快一些。4、继续优化政府财政收入，进一步摆脱对于土地收入的依赖。最后文不韬想说，房子是拿来住的，是为了家庭幸福感锦上添花的，如果因为买房给自己和家庭造成巨大的困扰和负担，那买房的意义可能就真的就不大了。人生在世，活得快乐最重要，希望大家都能快乐的生活和工作。提前祝大家元宵节快乐！
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跳水女皇伏明霞退役后就一直过着低调简居的生活，而他的丈夫前财政司司长梁劲松尽管曾经身居高位也乐得和妻子做一对神仙眷侣，过安闲自在的生活。不过，近日，受邀出席“亚布力中国企业家论坛第十七届年会”的梁锦松发表的关于解决香港房价问题的一番言论让文不韬格外的重视。关于香港房价，梁锦松先生是这么说的：梁锦松表示香港人均住房面积只有16平方米，有一半的房子少于47平方米。研究称，中等家庭18年不吃不喝才能买47平方米的房子，所以现在年轻人和父母住在一起的情况越来越多。在谈到解决高房价的问题时，梁锦松分析称，香港仍有66%的土地处在闲置中，其中很多是公园、绿地，政府应该拿出一部分土地增加公共房屋的建设，用合适的方式卖给市民，“要把一部分财富转移给年轻人，比如把公共房屋用成本价卖给他们，我觉得这是一个挺好的方法”。梁锦松先生是土生土长的香港人，而且曾任香港财政领域最高级别的长官，对香港事务的熟悉和权威性毋庸置疑，所以梁先生所说的话应该引起我们的足够重视。从梁先生的观点中，我们可以提炼出两点解决香港地产高房价办法，第一增加土地供应；第二把公屋以成本价卖给市民。梁先生提出的这两点如果能够切实有效的落实，那么很可能会让香港居民居者有其屋，不过文不韬很不好意思的说或许这两点看似简单的办法，落实起来困难重重。先说第一点，增加土地供应。在我们的传统印象里，香港很挤，人口密度很大，从道理上来讲应该是土地稀缺的城市，然而实际就像梁锦松先生所言，香港并不是想象中的缺地少土，而是有近7成的土地处于闲置中。香港地图，来源于谷歌地图香港的土地有多丰富从香港全貌图就能略知一二。根据谷歌地图可见，绿色区块是大量未被开发的绿地，而灰色区块则是香港目前主要的生活、工业和交通用地，很明显绿色区块占据了绝大多数。那么为什么这么多可以利用的土地一直没有被有效的开发和利用，从而解决香港居民的住房问题呢？这里面原因就很多了。文不韬在这里主要说几点：第一点算是历史遗留问题。香港目前的土地发展规划采取的是法定图则制度，简单地说就是人为的把区域内的土地按照不同的用途进行划分，并严格按照功能划分进行开发。法定图则，尽管从名义上来说是根据法规或者说准则来开发土地，可实际情况是回归之前，英国人为了抬高地价，从居民手中攫取最大利益，把大量土地归为严禁开发的郊野公园，留给居住用地仅仅一小部分，这就造成随着时间的推移，可用于住宅建设的土地越来越少。至于说为什么现在的香港政府不突破之前的约束，加大郊野用地的开发，这又涉及到第二点，也就是香港居民的反应。我们知道香港是比较健全的法制社会，实行的法制基本上延续英美海洋法系，从很多报道或者电视节目中我们知道英美海洋法系想要通过一项法案会常常耗费大量的时间，这是因为法案的通过必须征得广泛的社会和不同利益团体的认同，然后进行大量的表决和审议才行，一旦有某一个刺头或者“钉子户”存在，那么法案延宕的概率极大。在香港，土地问题恰好是一个老大难问题，总会有团体出来搅局，比如一些环保人士认为开发绿地会破坏香港自然的生态环境、饮水安全等，令香港的下一代失去未来的美好家园；而一些背后有人撑腰的人士则是为了反对而反对，尽管无理，却合乎法度。另外还有一点或许也不容忽视。我们知道香港尽管地方不大，但是却聚集了大量的地产商，其中李嘉诚、李兆基为首的四大地产商是个中翘楚。由于香港采取联系汇率制度，资本流动几乎完全开放，因此不存在货币超发引起的土地价格上涨情况，因而香港地产商自然的就被香港民众认为是房价上涨的主要推手。从土地的角度出发，香港民众的想法确实不是没有道理，因为据调查，政府规划的住宅用地绝大多数被四大地产商所得，而四大地产商在获得土地之后采取的是缓慢开发的策略，尽量延长开发周期，无论有意无意，其结果是新房供给十分有限，事实上造成了房价的上涨。综上，香港政府常常是有心无力，不能比较自在的推行土地供应政策，及时拿出大量土地，地产商的开发行为也难以用行政力量进行干预。所以，香港政府不得不采取谨慎的用地政策。被逼无奈的香港政府甚至把填海当成主要供应土地的一种方式。据资料显示香港目前靠填海获得的土地约占现有总土地面积的6%；如果刨除近7成的郊野地区，那么填海用地的比例将提高到20%。接下来再来说第二点，就是把公屋以成本价卖给居民。公屋制度是香港政府为了解决低收入家庭的居住问题而专门推出的一套廉价房租住体系，相较于一般的私人住宅租金，公屋的租金价格仅为其七分之一左右。目前公屋提供了香港居民45%左右的住房。公屋拿来出租尚可，但是如果想以成本价卖到居民手中这就很有难度了。香港政府可能面临的困难如下：根据最新的统计香港是亚洲建筑成本最高的城市。据李兆基前几年的的说法，香港的建筑成本为每平方尺3000港元；2015年郑家纯表示，香港平均每尺的成本达到4000元。一平方米约合10.76平方尺，由此按照李兆基的说法计算一平方米房价是32280港元；按郑家纯的说法计算每平米43000港元。那么居住在公屋里的低收入家庭的收入是多少？2013年香港政府曾经公布了一条所谓“贫困线”，家庭月收入低于1.43万即被视作贫困；另外，2013年根据香港政府对居民收入的统计绝大多数家庭的收入是低于2万的。所以，即使是政府用成本价格，可能也会有很多人买不起房子。第一，及时成本价收入水平较低的居民也不见得能买得起。关于香港的房屋成本这里多说一句，除了最基本的土地成本以外，建筑业劳动力成本高企可能或许是更为重要的原因。文不韬记得去年有个段子，读书再多不如去香港做建筑工人。说实话这真不是戏谑，而是事实。香港社会老龄化情况十分严重，而年轻人主要向往服务业对于以劳动力为主的建筑业情绪淡泊，两方面因素造成建筑业劳动力极度匮乏。根据香港建造商会秘书长谢子华的说法，目前香港有1.25万个建筑岗位找不到人，岗位的空缺率过去两年从13%升至18.6%。供不应求导致建筑业蓝领们的公司水平水涨船高。从下表可以看出2016年~2017年建筑业工资收入的增长水平远远高于香港的GDP增速。那么人工成本能占到建筑成本的多少呢？根据香港最大建筑公司金门建筑行政总裁何安诚的看法，人工成本可能会达到建筑成本的35%！香港最大建筑公司金门建筑行政总裁何安诚表示：“这种情况是不可持续的。”他补充称，人口结构的变化使得劳动力成本占建筑成本总额的比例可能达到“巨大的”35%，高于3年前的20%-25%。第二，香港政府需要土地收入。如果香港政府靠金融等服务产业能够获取足够的财政收入，那么就能够腾出手来最大限度的利用手里的土地，以最实惠的价格给居民创造居住条件。然而目前来说，香港政府还不太具备这个条件。根据香港财政司司长曾俊华在《库房收支知多少》中的言论，土地收入占到香港政府收入的15%。15%看似绝对比例不太过分，可是如果把这部分全然去除，那么香港政府可能就比较难做了。2016-17年度香港政府预计有701亿元盈余，其中土地收入880亿，换言之，如果没有土地收入香港政府将面临近200亿元的赤字。经过文不韬的一番分析，或许列位看官会有所领悟，香港的房价问题可能远比想象的复杂，其解决难度绝对不亚于我们内地。香港的房价问题如果真要解决，那么以下四点或许不得不做：1、达成全社会对于增加土地供应的广泛共识，最大限度减少土地开发的阻力；2、协调大企业的商业行为，让企业利益和居民利益相互协调；3、加强年轻人的职业价值观念培养，让更多的年轻人认识到从事建筑业的好处，从而增加建筑业劳动力供应，进而降低建筑业成本。当然，如果能够更多的从内地引进建筑业工人效果会更快一些。4、继续优化政府财政收入，进一步摆脱对于土地收入的依赖。最后文不韬想说，房子是拿来住的，是为了家庭幸福感锦上添花的，如果因为买房给自己和家庭造成巨大的困扰和负担，那买房的意义可能就真的就不大了。人生在世，活得快乐最重要，希望大家都能快乐的生活和工作。提前祝大家元宵节快乐！
